空き家を売却したら確定申告は必要？税金の計算方法についても解説！

この記事のハイライト

• 空き家を売却して譲渡所得が出た場合や、各種特例を利用したい場合は確定申告が必要
• 確定申告を怠ると、特例が使えないだけでなく、無申告加算税や延滞税が課されるリスクがある
• 譲渡所得税の税率は、不動産を売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているかどうかで大きく変わる

誰も住んでいない空き家であっても、固定資産税や管理費用などの負担はかかり続けます。負担を軽減するために売却を検討される方も多いのではないでしょうか。

しかし、土地や家屋などの不動産を売却して利益を得た場合、決められた期日内に確定申告が必要になります。

ここでは、静岡市・藤枝市・焼津市・島田市など静岡エリアで空き家の売却を検討している方向けに、

• 空き家の売却で確定申告が必要になるケース
• 申告を怠った場合のリスク
• 譲渡所得税の計算方法

について、わかりやすく解説します。

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1｜空き家売却後に確定申告が必要になるケースとは

不動産を売却すると、翌年に確定申告が必要になることがあります。確定申告とは、1年間の収入や経費をもとに税金を計算し、税務署に申告する手続きのことです。

確定申告が必要かどうかは、その家に人が住んでいたか、空き家だったかは関係ありません。たとえ空き家であっても、以下に該当する場合は期日内に確定申告を行う必要があります。

（1）譲渡所得が発生した場合

空き家を売却して利益（プラス）が出た場合、その利益は譲渡所得と呼ばれ、「譲渡所得税」の課税対象となります。

譲渡所得は売却金額そのものではなく、

譲渡所得 ＝ 売却金額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）

という式で計算される「最終的な利益」です。具体的な計算方法は後ほどくわしく解説します。

不動産売却により譲渡所得が発生した場合、サラリーマンや公務員などの会社勤めの方でも、ご自身で確定申告を行わなければなりません。

通常、給与所得については勤務先が年末調整を行うため、自分で申告する機会は多くありませんが、譲渡所得は給与所得とは別の扱いのため、会社が代わりに申告してくれることはありません。

「申告は難しそう」「自分でできるか不安」という場合は、税理士に相談することも視野に入れておきましょう。

（2）特例を利用したい場合

空き家を売却して損失（マイナス）が出た場合、「もうけていないから申告は不要」と考える方もいるかもしれません。

しかし、損失が出た場合でも確定申告を行った方が有利になるケースがあります。

なぜなら、譲渡損失として申告することで、他の所得と相殺（損益通算）できる可能性があるからです。

• 譲渡損失と給与所得などを相殺して、所得税・住民税を軽減できることがある
• 相殺しきれなかった損失は「繰越控除」により、翌年以降に持ち越せる場合がある

こうした特例は確定申告をしてはじめて使える制度のため、損失が出た場合でも、状況に応じて申告を検討することをおすすめします。

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2｜空き家売却で確定申告を怠るとどうなる？

空き家を売却して利益が出ているにもかかわらず、確定申告をしないまま放置してしまうと、ペナルティが課される可能性があります。具体的にどのようなリスクがあるのか、事前に把握しておきましょう。

（1）無申告加算税が課される

本来の申告期限までに確定申告を行わなかった場合、「無申告加算税」が課されることがあります。これは、納めるべき税金に加えて課される罰金のような税金です。

• 50万円以下の部分：15％
• 50万円を超える部分：20％

ただし、期限を過ぎてしまったことに自分で気付き、税務署から指摘を受ける前に申告した場合は、税率が一律5％に軽減される措置もあります。

いずれにしても、税務署から通知や指導を受けてから申告した場合は、原則どおり15〜20％の税率が適用されるため、「気づいた時点で早めに申告する」ことが大切です。

（2）延滞税が課される

申告や納付が遅れることで発生するもう1つのペナルティが「延滞税」です。

延滞税は、納付期限を過ぎた税金に対して、日割りで利息のように加算されるもので、遅れた日数が長くなるほど金額が膨らんでいきます。年ごとに税率は変動しますが、年数％程度が課されるのが一般的です。

無申告加算税と延滞税が両方かかると、結果的に支払う税金が大きく増えてしまうため、できるだけ期限内に申告・納付を済ませたいところです。

（3）各種特例を利用できなくなる

空き家の売却に関しては、条件を満たせば次のような特例が使えるケースもあります。

• 居住用財産の3,000万円特別控除
• 所有期間10年超の軽減税率の特例
• 相続した空き家に関する特例　など

しかし、確定申告を行わないと、たとえ要件を満たしていても特例が適用されません。

本来であれば特例を使うことで税額を大幅に減らせたはずなのに、申告しなかったために通常どおりの税金を支払うことになってしまうケースも少なくありません。

制度を活用するチャンスを逃さないためにも、早めに必要書類をそろえ、余裕をもって申告手続きを行いましょう。

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3｜空き家売却で確定申告が必要になったら知っておきたい！譲渡所得税の計算方法

空き家の売却で譲渡所得が生じた場合、その利益に対して「譲渡所得税」が課されます。不動産は金額が大きいため、事前にどのくらい税金がかかりそうか目安を知っておくと安心です。

（1）譲渡所得を算出する

まずは課税のもとになる譲渡所得を計算します。

譲渡所得 ＝ 売却金額 －（取得費 ＋ 譲渡費用）

• 取得費：不動産を購入した際の費用（購入代金・購入時の仲介手数料・登記費用・登録免許税など）
• 譲渡費用：不動産を売却する際にかかった費用（測量費用・解体費用・登記の抹消費用・仲介手数料など）

売却代金からこうした費用を差し引き、プラスになった場合は譲渡所得が発生しているため確定申告が必要です。

マイナスになった場合、税金はかかりませんが、損益通算や繰越控除を使いたい場合は確定申告を行う必要があります。

（2）各種控除額を差し引く

空き家の売却時には、条件を満たすことで次のような特例や制度を利用し、税負担を軽減できる場合があります。

• 3,000万円特別控除
• 所有期間10年超の軽減税率特例
• 相続した空き家に対する特例

たとえば3,000万円特別控除が適用できる場合、譲渡所得から最大3,000万円まで差し引くことができます。つまり、譲渡所得が3,000万円以下であれば、特例の適用によって所得をゼロにでき、結果として譲渡所得税がかからないケースもあります。

各種控除額を差し引いた結果、譲渡所得がゼロまたはマイナスになれば、譲渡所得税は発生しません。

（3）譲渡所得税額を算出する

最後に、残った譲渡所得に税率を掛けて、納めるべき税額を計算します。このとき、適用される税率は、売却した年の1月1日時点で不動産の所有期間が5年を超えているかどうかで異なります。

• 所有期間5年以下（短期譲渡所得）：39.63％
• 所有期間5年超（長期譲渡所得）：20.315％

短期譲渡は、長期譲渡の約2倍の税率がかかるため、売却のタイミングによって納税額が大きく変わる点に注意が必要です。

取得から5年が経過するかどうかの境目にある場合、売却を急いでいないのであれば、5年を過ぎてから売却したほうが税負担を抑えられるケースもあります。

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4｜まとめ｜空き家売却と確定申告はセットで考えるのがおすすめ

空き家を売却して譲渡所得が発生した場合、翌年に確定申告が必要です。また、損失が生じた場合でも、確定申告をすることで損益通算や繰越控除などの特例を活用できる可能性があります。

一方で、申告を怠ると無申告加算税や延滞税が課されるだけでなく、せっかく条件を満たしていても各種特例が一切使えなくなってしまいます。

空き家売却を検討されている方は、売却のご相談と合わせて、早めに税金・申告の準備も進めておくと安心です。

静岡市・藤枝市・焼津市・島田市など静岡エリアで、相続した空き家の処分や売却でお悩みの方は、ぜひ一度ご相談ください。

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